[미국부동산투자] 세입자 구할 때 해야할 일 _ 범죄 및 퇴거기록 확인 / 신용검사

세입자의 범죄 및 퇴거 기록을 확인하는 것은 세입자가 신뢰할 수 있는 사람인지 판단하는 중요한 과정입니다. 이를 위해서는 몇 가지 절차와 도구를 사용해야 합니다.

1. 범죄 기록 확인 (Criminal Background Check)

세입자가 범죄 기록이 있는지 확인하기 위해서는 배경 조사 서비스를 통해 조회할 수 있습니다. 이는 주, 연방, 또는 국가 단위로 범죄 기록을 검색하여 세입자의 신뢰도를 판단하는 데 도움이 됩니다. 다음은 범죄 기록을 확인할 수 있는 방법입니다:

A) 온라인 배경 조사 서비스 이용

• MyRental, TransUnion SmartMove, RentPrep 등의 온라인 서비스를 통해 세입자의 범죄 기록을 확인할 수 있습니다.
• 이들 서비스는 세입자의 동의를 얻은 후 개인 신상 정보를 입력하면 주/연방 범죄 기록을 자동으로 조회합니다.
• 서비스에 따라 보고서에는 체포 기록, 성범죄자 등록, 폭력 또는 마약 관련 범죄 등이 포함될 수 있습니다.

B) 로컬 경찰청 또는 법원 기록 확인

• 주에 따라서는 세입자의 범죄 기록을 직접 경찰청이나 법원 웹사이트를 통해 확인할 수 있습니다.
• 일부 지역에서는 온라인으로 특정 범죄 기록을 무료로 조회할 수 있지만, 대부분은 일정 수수료를 지불해야 할 수 있습니다.

C) 세입자의 동의

• 범죄 기록을 확인할 때는 반드시 세입자의 서면 동의가 필요합니다. 서면 동의 없이 세입자의 신상 정보를 조회하면 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
• 배경 조사 동의서에는 세입자의 이름, 생년월일, 사회보장번호(SSN), 그리고 조사를 수행하는 데 필요한 동의가 명시되어야 합니다.

2. 퇴거 기록 확인 (Eviction History Check)

퇴거 기록은 세입자가 이전에 임대 계약을 지키지 않거나 강제로 퇴거된 이력이 있는지 확인하는 중요한 요소입니다. 퇴거 기록이 있는 세입자는 월세를 제때 납부하지 않거나 임대 규정을 위반했을 가능성이 있습니다.

A) 전문 서비스 이용

• TransUnion SmartMove, Experian RentBureau, CoreLogic Rental Property Solutions 등과 같은 서비스를 통해 세입자의 퇴거 기록을 확인할 수 있습니다.
• 이들 서비스는 세입자의 이전 임대 기록을 포함해 퇴거 소송 여부, 퇴거 날짜, 퇴거 사유 등을 제공해 줍니다.

B) 법원 기록 확인

• 퇴거 기록은 대부분 지역 법원에서 조회할 수 있습니다. 퇴거 소송은 주로 민사 소송으로 분류되며, 세입자가 이전에 퇴거된 경험이 있는지 확인하기 위해 해당 법원에서 기록을 검색할 수 있습니다.
• 많은 주에서는 온라인으로 법원 기록을 검색할 수 있는 시스템을 제공하며, 일부 주에서는 직접 방문해야 할 수도 있습니다.

C) 이전 임대인에게 문의

• 세입자가 과거에 임차했던 집주인에게 직접 연락하여 임대 기간 동안의 행동 및 월세 납부 상태에 대해 물어볼 수 있습니다. 세입자가 허락한다면, 이전 임대인의 연락처를 통해 추가 정보를 얻는 것도 좋은 방법입니다.
• 이전 임대인에게 "제때 월세를 납부했는지", "문제가 발생한 적이 있는지", "재임대할 의사가 있는지" 등을 물어보는 것이 유용합니다.

3. 배경 조사를 위한 서면 동의서

• 배경 조사나 퇴거 기록을 확인하기 전에는 반드시 서면 동의서를 받아야 합니다. 이는 법적으로 필수적이며, 세입자에게 조회 이유와 조사 내용에 대해 미리 알리는 것이 필요합니다.
• 동의서에는 조사할 항목, 조사 이유, 그리고 세입자의 개인정보 사용에 대한 명확한 설명이 포함되어야 합니다.

4. 비용 및 소요 시간

• 배경 조사와 퇴거 기록 조회는 비용이 발생할 수 있습니다. 일반적으로 서비스 이용료는 세입자가 부담하도록 할 수 있으며, 서비스에 따라 $20에서 $50 정도의 비용이 발생합니다.
• 대부분의 온라인 배경 조사 서비스는 몇 시간에서 하루 정도 소요되며, 법원 기록은 처리 시간이 더 오래 걸릴 수 있습니다.

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요약: 세입자의 범죄 기록과 퇴거 기록을 확인하는 과정은 배경 조사 서비스와 법원 기록을 통해 가능합니다. 중요한 점은 세입자의 동의를 반드시 얻어야 하며, MyRental, TransUnion SmartMove, RentPrep 같은 배경 조사 서비스를 이용하면 간편하게 필요한 정보를 확인할 수 있습니다.

 

신용 검사를 하는 이유

• 재정 신뢰도 평가: 신용점수는 세입자의 재정적 신뢰도를 보여줍니다. 신용점수가 낮으면 그만큼 임대료 연체나 문제가 발생할 확률이 높다는 것을 의미할 수 있습니다.
• 임대료 지불 능력 확인: 일자리 불안정성이나 낮은 신용은 세입자가 임대료를 안정적으로 지불하지 못할 가능성이 있다는 신호일 수 있습니다.

신용 점검을 하지 않고 세입자를 들이면 생길 수 있는 위험:

1. 임대료 연체: 신용 점수가 낮은 세입자는 임대료를 제때 지불하지 못할 가능성이 큽니다.
2. 공실 기간 증가: 만약 세입자가 계약을 조기 종료하거나 퇴거하게 된다면 공실 기간이 발생하고 추가 수익 손실이 발생할 수 있습니다.
3. 재산 손상 및 유지비 증가: 재정적으로 불안정한 세입자는 재산 관리에 신경을 덜 쓸 수 있으며, 이로 인해 유지비가 더 많이 들어갈 수 있습니다.

몇 가지 방안:

1. 보증금 증액: 신용점수가 낮거나 경제적 불안정이 있는 세입자에게 보증금을 더 많이 요구하는 방식으로 리스크를 줄일 수 있습니다. 예를 들어, 2개월치 보증금을 요구하는 것이 한 방법일 수 있습니다.
2. 가까운 기간 동안의 임대 기록 요청: 최근 1~2년간의 임대 기록이나 직장 재직 증명을 요구할 수 있습니다. 이것은 일정 부분 신용점수를 보완할 수 있습니다.
3. 신용 점수 대신 다른 기준 설정: 신용 점수 대신 소득 증명(예: 최근 급여 명세서)이나 고용 안정성, 또는 공동 임대인(co-signer)을 요구할 수 있습니다.
4. 전문적인 임대 관리 회사 활용: 만약 직접 세입자를 검증하는 것이 어렵다면, 임대 관리 회사를 통해 신용 조사 및 검증 절차를 맡길 수 있습니다. 이는 리스크를 줄이는 데 도움이 됩니다.